L'impianto non conforme non preclude la vendita

13-07-2017 00:00 a cura di Agente

Nel nostro condominio alcuni appartamenti dotati di "salvavita", a causa di difficoltà strutturali dell'edificio, non sono ancora stati allacciati alla presa a terra condominiale.Dato che per la vendita o l'affitto dovrebbe essere sufficiente la certificazione energetica (Ape),è comunque obbligatorio tale allacciamento? Potrebbero derivarne conseguenze legali?L'eventuale adeguamento necessita di approvazione assembleare, o l'amministratore potrebbeurgentemente disporlo?-----R. Il lettore sembra riferirsi non a un condominio di nuova costruzione, ma a un edificio giàesistente. In tale contesto - tralasciando ogni questione relativa all'Ape (attestato diprestazione energetica) - la mancanza della dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico edella cosiddetta “messa a terra”, nell’attuale quadro normativo, non incide sulla“commerciabilità” del bene, che può essere venduto o affittato.Fermo restando che nel contratto di vendita o di locazione deve darsi atto della mancanza dellaconformità dell’impianto alla normativa tecnica, trattandosi di informazione che incide sulprezzo (o sul canone di locazione). Inoltre, nel contratto è opportuno specificare checompeterà all’acquirente o al conduttore (per i contratti di locazione che lo consentano)provvedere, a proprie spese, alla messa a norma dell’impianto e all’acquisizione delladichiarazione di conformità, ex articolo 7 del decreto ministeriale 22 gennaio 2008, n. 37(“riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione di impianti all’interno degliedifici”).In proposito, si evidenzia che risulta abrogato l’articolo 13 del citato Dm 37/2008, secondo cuil’atto di trasferimento doveva, tra l’altro, riportare la garanzia del venditore in ordine allaconformità degli impianti e contenere la dichiarazione di conformità o di rispondenza. Nelcontratto, per evitare contenziosi, è poi indispensabile prevedere anche l’ipotesi in cui la messaa norma non sia possibile.In ogni caso – salvo esame della fattispecie in concreto - la messa a norma degli impiantiindividuali non riguarda, tranne che per eventuali interventi sulle parti comuni, il condominio el’amministratore.Per la messa a norma dell’impianto comune – trattandosi di intervento relativo alla sicurezzadello stabile - l’amministratore, a nostro giudizio, può procedere in via d’urgenza, a normadell’articolo 1135, comma 2, del Codice civile, per il quale «l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo casodeve riferirne alla prima assemblea». Tuttavia, si ritiene opportuno che l’amministratoreconvochi preventivamente l’assemblea, che - ove si tratti di opere straordinarie "di notevoleentità" - può approvare l’intervento, in seconda convocazione, con un quorum di 500 millesimi,oltre alla maggioranza degli intervenuti (articolo 1136, comma 4, del Codice civile).(Matteo Rezzonico, Il Sole 24ORE – Estratto da “L’Esperto Risponde”, 3 luglio 2017)

( fonte centro studi FIAIP )

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